Teilgewerbliche Nutzung der Wohnung – Zustimmungspflicht des Vermieters solange das Gewerbe nach außen hin ruhig ist  / aber!!! – Steuerfalle für Selbstständige mit Eigenheim / Eigentumswohnung

Der Bundesgerichtshof hat die unterschiedliche Rechtsprechung in den Ländern zum Thema der teilgewerblichen Nutzung von Wohnraum jetzt beendet. Die Kernaussage des Urteils lautet, dass zwar grundsätzlich die (teil)-gewerbliche Nutzung einer Wohnung der Zustimmung des Vermieters bedarf.

Allerdings gilt dies nur dann, wenn das Gewerbe auch nach außen hin Wirkung entfaltet, z.B. durch regelmäßigen Kundenverkehr oder bei Mitarbeitern, die in die in der Wohnung eingerichteten Geschäftsräume kommen. Die bloße Anbringung eines Schildes oder Briefkastens oder gelegentlicher Kunderverkehr ist dagegen nicht von Belang. Eine solche (stille) Nutzung ist kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsachem da sie nicht mehr Einwirkungen mit sich bringt als die normale Nutzung zu Wohnzwecken  und ändert daher die Bestimmung der Wohnung zu Wohnzwecken nicht.

Urteil des BGH VIII ZR 165/08 – und – BGH VIII ZR 213/12

Kommentar: Dieses Urteil ist von erheblicher Bedeutung für Existenzgründer/innen, da viele Gründungen meist erst im Kleinen beginnen, zumal wenn keine Maschinen oder Material gelagert werden muss. Allerdings birgt das ganze Thema für Gründer, die ihr eigene Wohnung oder Haus in dieser Weise teilgewerblich nutzen, erhebliches Konfliktpotential.

Vorsicht – Falle! …Bei teilgewerblich genutzten Eigenheimen drohen aber steuerliche Zahlungen, denn es kommt darauf an, welchen Anteil der eigengenutzte Anteil des EH hat. Wenn er unter 20 % liegt, ist alles in Ordnung. Liegt er aber darüber, so droht die Einordnung der selbstgenutzten Fläche zu Gewerbezwecken als sogenanntes “notwendiges Betriebsvermögen”. Das hat zur Folge, dass bei einem Hausverkauf auch der darauf angefallene Gewinnanteil als Einkommen versteuert werden muss. Bei Aufgabe der Tätigkeit werden die stillen Reserven ebenfalls einkommensteuerpflichtig, da werden dann ggfs. Gutachten bemüht, um den “Gewinn”-Anteil feststellen zu lassen.

Hier dazu der entsprechende Text aus den Einkommensteuerrichtlinen EStR. R 4.2 Nr. 8:

Grundstücke und Grundstücksteile als notwendiges Betriebsvermögen
(7)

Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke des Stpfl. genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen. Wird ein Teil eines Gebäudes eigenbetrieblich genutzt, gehört der zum Gebäude gehörende Grund und Boden anteilig zum notwendigen Betriebsvermögen; in welchem Umfang der Grund und Boden anteilig zum Betriebsvermögen gehört, ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalles zu ermitteln.


Grundstücksteile von untergeordnetem Wert
(8)

Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 Euro beträgt ( § 8 EStDV ). Dabei ist auf den Wert des Gebäudeteiles zuzüglich des dazugehörenden Grund und Bodens abzustellen. Bei der Prüfung, ob der Wert eines Grundstücksteiles mehr als ein Fünftel des Werts des ganzen Grundstücks beträgt, ist in der Regel das Verhältnis der Nutzflächen zueinander zugrunde zu legen. Ein Grundstücksteil ist mehr als 20.500 Euro wert, wenn der Teil des gemeinen Werts des ganzen Grundstücks, der nach dem Verhältnis der Nutzflächen zueinander auf den Grundstücksteil entfällt, 20.500 Euro übersteigt. Führt der Ansatz der Nutzflächen zu einem unangemessenen Wertverhältnis der beiden Grundstücksteile, ist bei ihrer Wertermittlung anstelle der Nutzflächen der Rauminhalt oder ein anderer im Einzelfall zu einem angemessenen Ergebnis führender Maßstab zugrunde zu legen. Sind Zubehörräume (Nebenräume) vorhanden, kann der Steuerpflichtige die Aufteilung auch nach dem Verhältnis der Haupträume vornehmen. Beträgt der Wert eines eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteiles nicht mehr als ein Fünftel des gesamten Grundstückswerts und nicht mehr als 20.500 Euro, besteht ein Wahlrecht, den Grundstücksteil weiterhin als Betriebsvermögen zu behandeln oder zum Teilwert zu entnehmen. Zur Berücksichtigung von Betriebsausgaben, wenn der Grundstücksteil zu Recht nicht als Betriebsvermögen behandelt wird > R 4.7 Abs. 2 Satz 4.

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